县城商铺,也租不动了

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县城商铺,也租不动了


县城商铺,正在变得越来越难出租。

那些为了投资,在县城买下商铺的人们,在面临各种各样的困境。有人把自家商铺的租金砍了一半,依然租不出去,有人买下了商铺,但开发商承诺的配套设施,毫无踪影……如果说,在大城市买商铺,是创业梦,是新起点,那在县城的商铺更像一条归家路,是保底资产,寄托了很多人“一铺养三代”的美好愿景。

但如今,梦醒了。




文 | 王潇

编辑 | Yang

运营 | 虎鲸

县城商铺,也租不动了
能降就降的店租
县城商铺,也租不动了

张力从未想过,自家的商铺有一天要靠降租金来留住租客。


张力的家在江苏省宿迁市的沭阳县。2009年时,父母在县里最热闹的一条商业街上,盘下了相邻的6间铺面,到了12年,又买下了隔壁的两间。后来,张力陆续把铺面都租了出去。因为靠近商业中心,这8间商铺从来没有空置超过两个月,一个租客走了,“另一个就续上”。


但这两年,街面在变冷。曾经热闹的商业街,张力眼见着铺面空了一半。拐角处的几间空铺,位置被树挡住,一直没人租,连装修都没有。就算往年生意不错,租客不断的铺子,如今也变得青黄不接,而且是“偶尔青几个月,一黄黄半年”——得空个大半年才能租出去。


张力家的其中一间商铺,租给了一家汽贸店。张力每次路过,眼看着一个人都没有,“真的是亏本租房”。张力的父母在2015年之前,也开过几年的汽贸店。那时生意好做,一台30万左右的车,差不多能赚一万五,平均两天就能卖出一台。可这两年,“根本没有生意”。


每次看到,张力心里都有一种危机感,招租变得越来越难。只有降价,才能保住租户。但降价也是讲究策略的。如今,每次收租,张力都得演一场戏。


一开始,他总是表现出一副斩钉截铁,绝不退让的样子:“要的已经很低了,真降不了”等到租客哀戚地算完成本和收益,诉说着这两年亏本的买卖,再微微猫着身子,递来一支烟。张力知道,该松口了:“做买卖不容易,我们也理解。”


这句话一出口,代表着降房租的事就算谈妥了。最后,再加上一个经典的大团圆结局——张力紧紧地握着租客的手,说出至关重要的一句台词:“(降房租)你心里得记着”这句话的潜台词是:“明年你得继续租啊


在张力心里,这场戏必不可少。哪怕张力和租客,彼此都心知肚明,房租是一定会降的。但张力觉得,场戏能帮自己更好地留住租客,并且防止明年租金被压得更多。


当然,租客也有策略,会临时“通知”降价。有一次,一个开零食店的租客交租前一周打来电话诉苦:今年生意难做,想把店转出去都没人接手。张力一听就知道,“肯定要降价”。果不其然,租客要求降价一万元。张力算过一笔账,如果不降价等新的租客,空一天就相当于损失300元。最后,只能降了。


在无数场“不情愿”戏码的见证下,汽贸店的房租从每年15万元降到了10万元,零食店的房租从每年23万元降到了19万元,还有人只交了半年房租,就直接扔下铺子走了。


县城商铺,也租不动了

▲ 图 / 视觉中国


在热闹街区的县城商铺,尚且如此降价,对那些位置优势不突出的商铺来说,只能降得更狠。


赵晓熙的家在武汉市汉口区。2020年,她在新洲区买了一个商铺。新洲在1998年时撤县划进了武汉市,距离武汉市区将近70公里,开车要一个半小时才能到,当地人都把新洲当成县城来看。在楼盘开发商的宣传里,这个商铺所在的街道紧邻学校和体育馆,双地铁交汇,日后出租可以达到一个月3000元。


可在一年后收房时,赵晓熙发现原本承诺的学校和体育馆都没有,房价也从刚买时的3万多元直线降到了1万多元。赵晓熙索性把租金也打了对折,定为每月1500元,但依然难寻租户。


每一个打电话来咨询的人,都要压价。他们的话术都格外一致——别家XX元,你们家太贵了。赵晓熙听了心里来气:都已经半价了,还要往下压。每次接到压价的电话,她都丢下一句“那就租别人的”,直接撂下电话。空了一年多,赵晓熙终于妥协,又降了200元,最后以每月1300元的价格出租了。

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▲ 图 / 视觉中国

还有人买到的铺子,一降再降,却依然租不出去。李盈莹刚大学毕业时,父母给她在老家县城买了间商铺,那时父母想的还是“一铺养三代”,可以把这间商铺当作李盈莹的一条退路。

商铺刚交房时,每个月还有几个人打来电话,一路把价格从每月2000元压到了1200元。每次,李盈莹都很痛快地答应,可租客却迟迟不行动,依然不租。到后面,李盈莹再也没有接到过询租的电话。


县城讲究熟人交往、圈层经济。李盈莹让父母和朋友吃饭时多留意,“主动出击”,推销自家商铺。有一次,父亲打来电话,说起他的“推销”经历,“现在真的没有人租房做生意”


李盈莹这才作罢,从收房到现在,商铺空了一年多,原本计划养三代的商铺,好像砸手里了。



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抢都抢不到的铺子
县城商铺,也租不动了

和大城市灯红酒绿的繁华商业相比,县城热闹的商业街往往会让人联想到“烟火气”,透着一种安逸和闲适。至少早几年的县城是这样的。


在张力的印象里,一直到2021年以前,自己家铺子所在的商业街,人流从来没有断过,“一直很热闹”。尤其到了傍晚,路两旁的商铺门口会出现一排密密麻麻的小推车,摆满各种“脏摊小吃”,每个小摊前再围上一群人,这时想从街里走过,得不断侧身往前腾挪。


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▲ 图 / 视觉中国

那段时间,张力收租也不用演戏。他还记得自家铺面刚挂上出租的牌子没多久,零食店的老板就直接来定了三个。当时的市场价是一个铺面一年7万元,张力开价三个铺面一年23万元,零食店的老板没有还价,痛快地签下了。


在沭阳县生活了几十年的张力,觉得沭阳更像是县城和城市的过渡版。沭阳县是江苏省直管的三个试点县之一,从2020年到2022年,经济总量连续三年位列苏北20个县(市)的第一位。同时,沭阳县还是全国建成区面积最大、集中居住人口最多的县城。2021年,沭阳集聚人口接近72万人。


大县城欣欣向荣,小县城们也不甘示弱。2020年左右,赵晓熙开始听到风声,武汉的新洲区要开一个新楼盘,政府牵头,大企业开发,“是个抢手的潜力股”。


这背后的原因是2017年,武汉市政府提出了“一城一轴一心”的城市建设规划。其中的“一城”就是长江新城。而新洲就是长江新城的一部分。


很快,阳逻富力CBD、新洲万达广场双双入驻到新洲的重点项目阳逻之心。


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▲ 武汉新洲万达广场。图 / 万达官方


万达这样的商业综合体,为县城带来了更丰富的品牌资源,也在一定程度上,引领了当地的消费新潮流。据赢商研究中心监测,与万达广场品牌关联度(品牌关联度=品牌开设门店数量/在营万达广场数量)超过60%的品牌有13个,包括瑞幸咖啡、名创优品、星巴克等等。


这正好与品牌本身想要开拓县城市场的战略不谋而合。星巴克的2025中国战略愿景显示,三年内要在中国新开3000家门店,其中大部分都聚焦县城市场。在GeoQ Data品牌数据收录的98个连锁新茶饮品牌中,有68个品牌进驻了县域,占比将近70%。


住在县城的人对于大品牌的接受度似乎更高。赵晓熙发现,新洲原本街面上很多不知名的奶茶店,都渐渐被蜜雪冰城、喜茶所取代。一到过年过节,“喜茶能排到300多杯”。


新的品牌、新的商超,带来了新的人流量和商机。房价首先被抬高,阳逻之心最贵的时候达到每平方米3万元,便宜的也要2万元,这在均价每平米6000多元的新洲,是很少见的。


而且,有钱也不一定能买到。


抢房过程无比艰难。赵晓熙在售楼处,挤过重重人群,向售楼员大声喊出备好了多少钱,拿个号,等摇到了才能买。甚至不能自己挑选位置,“分到哪儿算哪儿”。买房时是夏天,空调房愣是被人流的热气烘成了桑拿房,“一进去就一身汗”。赵晓熙踩着凉鞋进,等出了售楼处一看,“脚都被踩肿了”。


最终,她以将近每平方米3万元的价格抢到了一个商铺。刚买完时,全家都喜气洋洋。亲戚串门时最关心的事情是:房子抢到没?听到赵晓熙肯定的答案后,立马摆出一副羡慕的神情,嘴里恭喜着“以后肯定不愁租”。

所有人,包括赵晓熙,都觉得铺子买到,就是赚了。商铺像一张车票,抢到它仿佛就能搭上县城经济发展的快车。


时间如果再往前倒一点,能看到人们更疯狂地扑向商铺和房产。原本做汽车销售的邹大威,2021年时转行做了商业地产的房产经理,负责整个长沙市和周边县城的商铺交易。


公司里有几个做了快十年房产经理的人,每次和他聊起早几年的工作,都会摆出一副忆往昔的神态,眼神飘向空中,挂着神气的笑,“当年就是捡钱”。


“捡钱”的那几年说的是2016年前后,那时,一个房产经理给客户打电话,只要以“空出一个好商铺……”开场,再加上几句介绍,“啪,钱就打过来了”。人还没来看,先买下来再说。


那几年,手里有点小钱的人都一股脑挤进了房地产。2015年,住建部推动棚改化,加快房地产去库存,那也是县城楼市最火爆的几年。据国家统计局,2016年中国的商品房交易金额首次突破了10万亿大关,住宅销售面积增长22.4%,商业营业用房销售面积增长16.8%。


那时的商铺也几乎都不愁租,只要不是位置太偏,都能租出去。


在邹大威的观察里,把商铺买在县城的人都有一种“恋家情节”。如果说,在大城市买商铺,是创业梦,是新起点,那在县城的商铺更像一条归家路,是保底资产。


不管处于何种目的,人人都举着钱包,高喊着“一铺养三代”抢起了商铺。但比人们幻想中的腾飞来得更快的,是泡沫的破裂和潮水的退去。



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潮水退去

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这两年,张力能明显感受到沭阳商业街变化。原本开张的铺面,如今空了大半。哪怕是还在开着的,店面的主人也更新得很频繁。他大致算了算,两年的时间,他的铺面所在的商业街换了能有50家不同的餐馆。


街面变冷了,也没那么多人消费了。除了租给零食店的三个铺面,剩下的五个铺面,在这两年更换了近十个租客。有一间租给了一个开足疗店的,刚租时,老板自掏腰包,风风光光地给铺面换了装修,改得富丽堂皇。


可刚开了一年就关门了。接手的人看中了上一家留下的奢华装修,继续干足疗店,可这家生意更短,半年就关门了,“很少有人去消费”。


曾经,一家台资企业,可成科技股份有限公司(下称可成科技)的工厂开在了沭阳县,为当地提供了大量就业岗位。可成科技是苹果iPhone、 MacBook金属外壳的主要供应商,2019年其向MacBook提供的机壳,占苹果整体供应额的 40%-45%。
2020年,可成科技宣布跟随苹果公司的步伐,将产业链逐步外迁,将沭阳县的工厂转卖给蓝思科技。转买后,新老板遣散了大批之前的员工,“工厂周围三条街很多小吃店全部都倒闭了。”

张力的商铺买得早,挑中的地方也好,就算租金降了,至少不会赔钱。但对于那些近几年才入手的人,就没那么幸运了。


据国家统计局,2023年中国全年房地产开发投资110913亿元,比上年下降9.6%。其中商业营业用房投资8055亿元,下降16.9%,商品房销售额为116622亿元,下降了6.5%。全国楼市降温,传到县城,体感变得更加冰冷。

赵晓熙在新洲的商铺30多平方米,总价将近一百万。她加了售楼员的微信,有一次,刷到售楼员的售房贴,价格每平方米一万元,再仔细一看,竟然就是她买的楼盘。房子还没到手,就已经亏了将近七十万。


赵晓熙加了业主群,房价降得太狠,很多业主接受不了,原本宣传的学校和图书馆不见踪影。很多业主决定维权,那段时间,群聊的消息多得仿佛刷不完,每天都有人组织游行。


对商铺来说,不管什么价格,只要能租出去,就算有希望。李盈莹为了自己的商铺能成功出租,几乎想尽了办法。


起初,她只在大门上贴了一张印着电话号码的A4纸,几乎无人问津。李盈莹琢磨:会不会是纸太小,字太小,看不见。于是,她换了一张更大的纸,配上字体更粗的黑体,让“招租”变得更明显。可依然收效甚微。


李盈莹又把目标转向了自己的朋友圈。她拟了一条招租广告,标题俏皮又带着几分不切实际:百万富翁养成计划从拥有一间店开始。每周,她在朋友圈打两次广告,坚持了两个月,依然没有等来租客。


事实上,房东的努力对商铺出租来说,几乎是杯水车薪,能够起决定性作用的几乎只有一个——位置。越靠近商业中心的位置越容易出租。但如今,商业中心的范围正在缩小,县城缩得更快。


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▲ 图 / 视觉中国

李盈莹的县城老家有一条最繁华的街道,是县城的CBD。过去,CBD的人流能够辐射到邻近的几条街道。李盈莹有一家从小吃到大的餐馆,虽然位置离CBD有段距离,但靠着口味和老顾客,生意一直红火。可就在前年,李盈莹突然接到餐馆老板的电话说,生意不行,开不下去了,提醒她把之前充的钱退了。再好的味道,也开始比不上一个好的位置。


李盈莹的商铺位置,比餐馆要好一些,离CBD只隔了一条街,距离不到500米。但如今,整个商业街,只有一家商场有客流量,李盈莹的商铺门前,根本没人经过。

李大威也发现了,人流动线对商铺出租的重要性。即便是和旺铺同在一条街上,租金也会差之千里。


李大威有一条常去的商业街。靠近商场的一侧,因为人流大,生意好,租金达到每平方米三四百元;但同一条街的另一侧,租金只有每平米150元,“直接减半”。


事实上,商业地产早已进入“过剩时代”。2022年,中金公司做出过预测,“未来2到3年,全国购物中心合理增量年均不足400座”。但根据赢商网大数据统计,2024年全国拟开业商业项目就达到了514个。


李大威将开发过剩的商铺称为“摸鱼商铺”。假设一个小区的人数只能供养20个商铺,但现实往往可能有40家,多出来的那些就是“摸鱼商铺”。人人手里有钱的年代,“摸鱼的能跟着混”,但一旦人们开始捂紧钱包,“摸鱼商铺”就是最先被淘汰的那一批。


潮水汹涌时,商铺投资是个赚钱的项目,可当潮水退去,能赚到钱的只剩下几家占据最优位置的铺面。
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回归理性
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当人们也纷纷清醒,乘风而上的神话已成为过去式。商铺也要遵循二八定律——只有少数才有可能赚。


在李大威眼里,和住宅不同,商铺更像是一个大宗商品,具有很强的投资属性。他发现,现在还在找他买商铺的人,之前都尝试过很多种投资方式,有人曾经炒股,有人炒过房,甚至要把各处的住宅房产卖掉来买商铺。


李大威的感受是2023年后,想买商铺的人突然多了起来。每月要他带着看商铺的,从几个人变成了十几个人。到了今年,这个数字直接翻了一倍,还有更多是发来信息询问的,“每天回信息都回不赢(回不过来)”。


从李大威所在公司的统计数据看,和去年相比,今年每月的客户平均增加了30%。


不过,这些曾被无数种投资方式伤过的人们显然变得更加谨慎。在那个人人疯狂买铺的2016年,用不了一天,就能把合同签下来。但如今,要想成功卖出一个商铺,至少需要花上一周时间。


一些人在购买商铺的大门外徘徊,已经在县城拥有商铺的人,也各有烦恼。


县城里的人交往靠圈子,熟人社会里,乍贫乍富之间,更能看出人性的弱点。幸运的张力,商铺还在持续地出租,虽然按现在的租金,还得26年才能回本,但他已经开始在生活中小心行事,否则太“招人嫉妒”。


张力的商铺旁边,是几间没有租出去的商铺,未装修的水泥墙灰扑扑的。那几家的老板对张力,很是羡慕。


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▲ 图 / 视觉中国


张力观察了一段时间,那几家商铺的老板从来没进过他家商铺消费过。有一次,租客来找张力看铺子,聊了没多久,出门一看,发现租客停在门口的车被举报违规停车,贴上了条。同一条街上,随便找人一打听就知道,“估计就是那家做的”。


更多的人,面对资产的缩水,选择逃避。


家住长沙的张颖,2019年在郊区的新楼盘买了3个商铺,光首付就花了一百多万。


起先,还租出去过一段时间,可疫情过后,再也没开张过,原本宣传的物流集散中心也没了下文,整个商场都变成了一座空楼。张颖最开始还和业主们到商场维权过几次,可连跑了几次,张颖绝望,“铺子也就这样了”。


商场在郊区,周围没有任何设施,如果不开物流中心将没有任何用处。她和银行咨询过,如果抵押,这3个商铺如今只值三四十万,“就是一个垃圾资产”。


更让人难以接受的是,每个月还要交一万多的房贷,“这钱就跟打水漂一样”。她索性把银行的信息直接屏蔽,翻开短信时不小心看到信息也会立马划走,“眼不见心不烦”。


李盈莹在朋友圈连发两个月招租广告后,依然心存希望。她想干脆换个方式,和朋友合伙,她免费出铺面,盈利后再分账。李盈莹找了几个曾经创业过的朋友询问,可没有一个人再想创业。李盈莹最终认清,只能空着了,她也不再做任何努力。


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▲ 图 / 视觉中国

心态最好的是赵晓熙一家。为了照顾小孩,赵晓熙换了一个工资更少的工作,可商铺的贷款每月要还5000元,只能让公公每月从养老金里再拿出2500元,帮赵晓熙家还贷款。


有一次全家人一起看电视,看到了商铺资产缩水的新闻,他们也算了算自家商铺的回报率。按照目前每月1300元的租金计算,得等赵晓熙一百多岁时才能回本,看着数字,全家人都忍不住笑,“实在太荒唐了”。


即便看得开,也会有情绪反扑的时候。当初刚买完商铺,亲戚朋友都曾来祝贺,如今房价大跳水,同样的人又纷纷来关心,有人在串门时问起商铺的情况,赵晓熙好不容易收拾好的情绪又开始翻涌。每当这时,她都会表情暗淡,低着声音说一句,“以后不要再提了”。


每次看到有关商铺的消息,赵晓熙都会自我安慰:生活里吃的亏其实都是在“挡灾”。在打算买商铺之前,赵晓熙一直想买的是住宅楼。她工作的附近有几处新开的楼盘,每天下班后,赵晓熙都会去转转。


如今再看,那些赵晓熙曾考察过的楼盘全都烂尾了。她的一个同事买了其中一个楼盘的房子,每次和她聊天时,脸上的表情总是愁云和羡慕交杂,说得最多的话是,“至少你的商铺留下来了”。



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